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复地朱文焱:五年内北京房价还涨不涨?

bj.3dfc.com 北京房产网 2015-05-20 09:25:15 来源:3D房产网 阅读:627次


1992年小平同志南巡今后,房地产业实在诞生,今后这个职业就一向牵连很多又瞬息万变,房价老是像孩子的脸,说变就变。能够说,这个职业的就像占卜师,纵览曩昔,又要运筹将来,貌似他们总知道些普通人所无法看到的东西。最近在网易《情绪公开课》的现场,一位从前耕耘过北京CBD及武汉中心文化区,如今正在打造北京运河通州中心区的资深地产人——复地集团副总裁朱文焱,用实在的数据展现如今地产的相貌,用专业的思想分析互联网时代下的房地产,最后还附赠彩蛋,与你聊聊北京五年后的房价。

数据描绘出的房地产业

冯仑先生说过,人均GDP在0.6万美金以下的时分,房地产商场是以住所供给为主的,0.6万—1.5万美金,则是以社区商业供给为主,而当到了1.5万美金—2万美金的时分,社会的房地产开展变成了CBD的中心供给。

当前,我国人均GDP超过1万美金的城市现已有10个了,所以这就注定了以北上广深为代表的超大城市,它的房地产开展现已到达了CBD的大型的商业供给期间。可是再看看咱们很多三四线城市,人均GDP依然在4000美元左右徜徉,所以在这些区域,他们依然是以住所的供给为主。

所以咱们知道如今的房地产职业是一个战国时期,存在着以住所供给为主、以社区商业为主、以CBD大型商业供给为主的三种不一样的形状。那么当咱们知道这样的一种定位的时分,咱们来看看曩昔的一年发生了啥。

从一张描绘的全国商品房出售面积与增速的图表中能够看到,从2014年1月份,房地产现已不涨了。到了本年的2月份全部的增速基本上减了16.3%,也即是说房子卖不动了。再看全国房地产开发的出资增速表,在2014年房地产还能够到达挨近20%的增速,可是到了本年一季度,就只要10.4%了,这阐明啥?尽管房地产的出资在增速,可是所供给的面积少了,所卖的速度慢了,所以地皮贵了,面粉比面包贵了。

再看这张表。这是一张民间固定资产出资和全国固定资产出资的一张表,咱们能够看到,尽管当前还在增速,可是比较2014年现已降了7到8个百分点,特别是黄线所表明的民间固定资产的投入大幅的削减,阐明啥?阐明咱们都不买房了,阐明咱们都理财了,阐明咱们都去买股票了,所以这两天股票每天的成交挨近1万亿。

面对当下我国房地产处在的期间以及曩昔的一年所发生的改动,很多专家呼吁:拐点来了。那么让咱们看看,对应于拐点,我国房地产别的的几个主要目标的改动。

第一个,劳动力在2015年现已到达了高峰,估计2025年会降到10亿,也即是说实在具有劳动能力的人削减了。第二个购房人群在2015年到2016年到达峰值。第三个人员老龄化,抚育比长时刻上涨。也即是诸位负担会越来越重。当前咱们的库存6亿多平米,这是一个无穷的量,家庭的规模小型化,跟着二胎的呈现它现已挨近了结尾,在这样多的晦气的条件下,从前的支柱产业,从前的大佬下堂了。那谁上位了?互联网上位了。

两边一起诞生,20年今后,房地产下堂了,互联网上位了

我国的房地产开展是从1979年开端的,那时分在一些三四线城市开端了商品住宅的出售。可是实在房地产的开端是从1992年,小平同志南巡今后。那么互联网是啥时刻?互联网是1994年的4月20号,中科院用一根64K的专线接入了互联网,所以这两个时刻差不多,都是20年。可是一个下堂了,一个上位了。

已然提到了互联网上位,那咱们也要看看互联网给咱们带来了啥,我想借用崔永元先生的话,他说咱们谢谢,咱们谢谢taobao让咱们知道这个国际最贵的车是购物车;咱们谢谢特斯拉,谢谢特斯拉让咱们知道,没有发动机的车叫跑车;咱们也谢谢滴滴打车,在咱们开心的坐在车上的时分,咱们能够窃喜的发现,谁没打到车。

本来互联网的确对咱们产生了很大的影响。假如有一天你的女朋友拿着你的iPad,到她的闺蜜家,俄然发现,连上了,那你的日子必定会被改动。

提到这些改动,咱们想看一看,究竟互联网和房地产它的联系是啥。答案在李克强总理的“两会”陈述上,互联网+。咱们给了它一个说法,叫做咱们理解的互联网+,简略的说即是用互联网的这种建维能力,去改动和充分传统产业,使传统产业进化,而且表现出勃勃生机。

可是在这样一个进程里面,改动是苦楚的。咱们看到咱们今天既要为客户打造尖叫的商品,又要避免野蛮人的入侵,最让咱们纠结的是咱们从前的传统,从前那些让咱们区隔于咱们对手的中心价值观。互联网要改动,企业要进化,这就像左手和右手,伸出来都是肉,咱们很难做取舍。方才咱们讲到了柯达,柯达是感光范畴的老大,这个公司是挚爱着它的传统,它的49位高管之中有7位是学化学的,它的CEO也是学化学的,可是面对数字化摄影,它的实在的电子工程师只要3位,所以这就不难理解它为啥轰然倒下。它对传统过分爱戴了,以至于它忽视了替代技能的研发,所以咱们只能为柯达扼腕。

金庸笔下的周伯通,他的中心绝招即是双手互搏。把握这种双手互搏的绝招本来并不难,最主要的是他游戏人生的情绪。所以咱们说改动并不难,难的是咱们的情绪。

不论咱们如今买不买房,相信咱们都会问我,已然你是一个资深的地产人,你又是在一个前20强房地产公司工作的人员,那么你能不能猜测一下,北京的房子还会涨吗?北京的房子涨不涨,先看下面这张表。

简略的说一下,北京上海当前常住人员,官方给出来的,2000万,别的的几个一线城市1000多万。房价均匀,上海、北京、深圳3万多一点,别的城市1万来块钱。再看一下GDP,他们都过了万亿,重庆是仅有的一个特例。

从这张表上,咱们有一个主要的数字即是人员的净流入,上海500多万;北京700多万。咱们假定政府发布的这个数字是精确的。咱们来看看日本的东京,日本的东京京都和大阪,占有全日本GDP的70%,那么东京的房价是多少呢?东京的二环内的房价大约是20万一个平米,而它周边的区域,22年没涨过,而且一向在降,当前的报价,假如你们到日本买房的话,大约在1.5万—2万,换句话说10倍的区别。

这是美国GDP的散布,咱们也能够看到,在如此庞大的一个国土面积上,实在的GDP的突出贡献就那么几个城市,再看看美国一家大学关于我国的GDP的散布的猜测,上海引领国际,而北京也超过了香港。所以假如咱们以人员的净流量,以GDP的涨幅,以美国、欧洲、日本为参阅,那么我引用周立波先生一句话,那即是我敢断语,但我绝不担任,北京的房子五年以内必定翻一番,可是跟诸位没有任何关系。

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